Imóveis para renda: como pagar menos imposto

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Obs: esta pergunta foi originada por um leitor do jornal Valor Econômico e minha resposta foi publicada na edição de 27/04/15, página D2, mas por limitações de espaço, teve que ser reduzida. Aqui você confere a minha resposta na íntegra!

 

“Sou leitor do Valor e estou com algumas dúvidas. Eu e minha esposa somos funcionários públicos. Temos filhos menores, possuímos imóveis e veículos quitados em nome próprio. 

Estamos planejando a compra de imóveis para renda, comerciais para fins de aluguel. Minha dúvida é se devo constituir uma Pessoa Jurídica para adquirir os imóveis para fins de locação. Em caso positivo seria vantajoso colocar todos os bens na PJ para fins sucessórios?”


Janser Rojo, CFP®, responde:
Parabéns ao leitor pela disciplina que demonstra em relação às finanças. Este conjunto de conquistas no patrimônio já demonstra um ótimo controle do fluxo de caixa da família que é a base para o Planejamento Financeiro.

A concentração dos investimentos em imóveis leva a atenção para alguns pontos:

1)      Gestão de Risco: concentração em uma única classe de ativos (imóveis)

2)      Planejamento Tributário: Alto imposto para recebimento de aluguel na PF

3)      Planejamento Sucessório: dificuldade na transmissão por se tratarem de ativos ilíquidos

 

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Para concentrar a resposta na questão que levantou, vou assumir que seu portfólio de investimentos não inclui somente nos imóveis (se não for verdade, vale a pena pensar em formas de mitigar o risco desta concentração), focando assim nos pontos 2 e 3.

A constituição de uma Pessoa Jurídica “Administradora de Bens Imóveis Próprios” realmente pode trazer ganhos tributários e sucessórios para este tipo de situação, mas é preciso fazer uma análise cuidadosa, pois existem custos envolvidos. De forma geral, podemos citar as seguintes vantagens e desvantagens para essa análise:

 

Principais vantagens:

– Imposto menor: a renda de aluguel na PF normalmente fica na alíquota de 27,5% (quando somada com as outras rendas). Na venda do imóvel, é pago 15% sobre o lucro. Na PJ existe uma tabela e estes valores podem cair a (aproximadamente) 12% para aluguel e 6% para venda de imóvel, já incluindo todos os impostos incidentes

– Sucessão: na transmissão aos herdeiros, não serão os imóveis no processo de inventário, mas sim as quotas da empresa, o que facilita bastante o processo. Além disso, é possível fazer doação das quotas em vida, para ter desconto no imposto de transmissão. Caso feito com bastante planejamento, pode ser feita a doação com usufruto dentro dos limites anuais de isenção de imposto, ou seja, os pais continuam sendo os controladores da empresa, porém o patrimônio já vai sendo transmitido aos herdeiros (sem imposto e totalmente dentro da lei!)

 

Principais desvantagens:

– Custos: por se tratar de uma PJ, precisam ser levantados os custos de abertura da empresa, ITBI (imposto sobre transmissão de bens imóveis) na transferência de PF para PJ, mensalidade do contador, taxas dos conselhos regionais e contribuição sindical

– Operacionalização: há todo um processo legal que deve ser seguido para a constituição e bom andamento da empresa, por isso possuir um bom contrato social é indispensável. Um advogado é altamente recomendável para ajudar nessa parte. Além disso, diferente de um imóvel na PF, você não pode decidir de uma hora para outra alugar ou vender. Por se tratarem de tratamentos tributários diferentes dentro de uma empresa (o imóvel para venda fica no Ativo Circulante e o imóvel para aluguel fica no Ativo Não Circulante) há um procedimento que deve ser seguido para essa transição.

Como pode ver, as vantagens tributárias e sucessórias são bastante atraentes, porém deve haver uma análise minuciosa sobre os custos e operacionalização. No seu caso específico, coloque na ponta do lápis o valor dos alugueis e veja se a economia gerada compensa os custos de abrir e manter a empresa funcionando. O ganho na sucessão talvez não seja tão “tangível”, mas também deve pesar a favor da PJ.

Alguns pontos de atenção para se levar em conta também:

– o novo Código Civil proíbe a formação de sociedade empresarial entre marido e mulher casados no regime da comunhão universal de bens ou separação obrigatória;

– existe uma redução significativa do IR a pagar sobre o ganho de capital de imóveis comprados antes de 1988. A transferência para a PJ constitui uma compra e venda (normalmente pelo mesmo valor da aquisição), portanto essa vantagem tributária se perde nesta passagem.

Uma vez decidido pela abertura da empresa, o recomendado é não transferir os bens que sejam de uso próprio (como o imóvel onde residem), pois seria necessário estabelecer um contrato de aluguel entre vocês e a empresa, além de não ter nenhuma vantagem tributária já que o imóvel não tem o objetivo de gerar renda ou lucro.

Essa é uma decisão muito importante e com vários fatores a serem analisados. Um Planejador Financeiro Pessoal é o profissional mais indicado para lhes ajudar a tomar uma decisão consciente e assertiva.

 

 

 

 

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